Inversiones inmobiliarias en EE.UU.: ¿Sirve tener una LLC?

Hace unos días estaba deseando (en voz alta y sin haber jugado) ganarme la lotería, y un amigo que me escuchó me dijo: “Si te dieran USD 150.000, ¿qué harías?”. Y yo, sin dudarlo, dije: “Lo invertiría”. “¿En qué?”—me preguntó de nuevo— y, sin titubear, respondí: “En la bolsa o en algún fondo de inversión que me genere intereses”.

Esta charla se dio en un contexto donde el mundo de las inversiones estaba revolucionado por una caída importante en Japón. Sin embargo, él me miró, puso en una mano unos billetes y en la otra una piedra, y empezó a soplar. A los dos segundos, todos los billetes estaban en el suelo y la piedra seguía quieta.

Esto me dejó pensando en que, a veces, lo más rentable también es lo más riesgoso, y que no todos somos amigos de la incertidumbre. Existe un mundo inexplorado, o que creemos inaccesible sin mucho dinero ahorrado, que es el de las inversiones inmobiliarias.

Estados Unidos es muy conocido por sus oportunidades de inversión en inmuebles, debido a la seguridad económica que ofrece, algo que en los países de Latinoamérica no solemos tener, y porque ofrece un sistema tributario beneficioso para quienes desean invertir sin vivir en EE.UU.

Como mencionaba antes, el mundo de las inversiones inmobiliarias en EE.UU. está muy desarrollado y tiene opciones para todos los gustos: grandes, medianos o pequeños inversores.

Hay distintas formas de invertir en el mercado inmobiliario de Estados Unidos, pero las más conocidas son:

• COMPRA DIRECTA

Este es el caso más conocido, donde la persona o la LLC compra una propiedad para luego venderla o alquilarla, ya sea de manera particular o a través de plataformas como Airbnb, generando rentas en dólares todos los meses.

¿Cuáles son los requisitos para comprar una propiedad? Tener Tax ID (ITIN si lo haces como persona física o EIN si es como LLC), y… eso es todo.

Si vas a solicitar financiación al banco, en general te piden el 25% de adelanto (el famoso down payment) y documentación específica para poder respaldar el crédito.

• CROWFUNDINGS

El crowdfunding es el Tinder de las inversiones inmobiliarias. Hace «match» entre potenciales inversionistas y desarrolladores, constructores, etc., que necesitan fondos, evitando así pedir créditos a los bancos o entidades financieras.

Lo bueno es que, en este esquema, se puede ingresar a crowdfundings con inversiones bajas, desde los USD 1.000 en algunas plataformas.

¿Cómo funciona? Comprás un % del inmueble. Entonces, si te sumás a una propiedad de un valor de USD 100.000 y tu inversión es de USD 10.000, tenés el 10% de esta propiedad. Por lo tanto, siempre que la misma genere ganancias, ya sea por alquiler o porque se vendió, te corresponderá ese % de rentabilidad.

Estas inversiones suelen tener un período de finalización, en el cual se devuelve el monto invertido o se reinvierte en otra nueva.

• FONDOS COMUNES DE INVERSIÓN

Por último, existen los fondos comunes de inversión, enfocados 100% a inversiones inmobiliarias.

¿Cómo funcionan? Permiten a los inversionistas entrar al mercado con una inversión inicial mucho menor a los 150.000 USD.

Los fondos REIT (Real Estate Investment Trust) generan ganancias alquilando distintas propiedades que componen el fondo y luego distribuyen las ganancias entre los miembros según el nivel de inversión de cada uno.

Este tipo de inversiones suelen estar entre las más rentables, ya que se comprometen a generar dividendos muy altos en relación con el valor invertido.

¿Y cómo puedo invertir en estos fondos? Para poder acceder, es necesario tener una cuenta comitente (si aún no la abriste, podés revisar Wakeful).

Dentro de la plataforma de REIT podés elegir a qué fondo suscribirte.

¿Sirve una LLC para invertir en inmuebles?

No solo sirve, sino que además te lo recomiendo. ¿Por qué? Porque si la abrís en estados con anonimato, tenés privacidad; porque vas a poder fondearte en dólares sin tener problemas cambiarios; porque tener una LLC te abre la puerta a mayores opciones de financiación; y, last but not least, tiene beneficios fiscales sobre la opción de extranjero no residente.

Las personas físicas no residentes tienen una retención del 15% de las ganancias en las ventas de inmuebles, algo que a la LLC no le aplica.

Ahora bien, no todo es color de rosas. Como nos habrás escuchado decir muchas veces, lo importante es la TERRITORIALIDAD, y ¿qué más territorial que los ladrillos?

Las inversiones inmobiliarias pagan impuestos, no en cabeza de la LLC, sino que sus socios serán quienes deban hacerlo, porque es una figura “pass through”. La ganancia estará alcanzada por el Capital Gains, que se paga anualmente de manera individual por cada miembro, según escala, a partir de los 40.000 USD de distribución.

¿Y dónde invierto?

Los estados con mejor retorno de la inversión son Florida, Illinois y California.

Estos tres estados tienen los precios más altos de la vivienda, el suelo y los locales comerciales. También cuentan con la mayor población de inversores extranjeros. Además, tienen los niveles más altos de liquidez, por lo que el rendimiento de la inversión aumenta en comparación con otros estados.

Sin embargo, de los mencionados, el estado con mejor rendimiento en términos de retorno de inversión es Florida. El rendimiento medio de la inversión es del 262%, seguido de Illinois, con un ROI del 96%, y California, con un ROI del 92%.

También tienen los impuestos sobre la propiedad más altos. De hecho, Florida tiene los impuestos sobre la propiedad más altos de Estados Unidos. Sin embargo, estos tres estados también tienen altos rendimientos de alquiler y fuertes tasas de crecimiento demográfico.

Según el sitio web de Sotheby’s International Realty, los precios de los inmuebles en Florida han subido más de un 30% durante el último año.

Esto ha provocado un rápido aumento de la demanda de viviendas, lo que ha fortalecido el mercado inmobiliario del estado. De hecho, según el ranking de las mejores ciudades en EE.UU. para realizar una primera inversión, realizado por el Financial Times, Miami fue destacada como la mejor ciudad para invertir en todo el país.

Otros estados que también cumplen con estas características son Illinois y California. Illinois ha tenido históricamente una relevancia importante en las economías del país, mientras que California es uno de los estados más poblados de EE.UU., donde la economía ha permitido un desarrollo constante en distintos aspectos inmobiliarios.

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